La révision du loyer en cours de bail
Si vous êtes locataire de votre logement pour une durée supérieure à un an, il est possible que votre propriétaire réévalue votre loyer.
Selon quelles conditions mon loyer peut-il être réévalué en cours de bail et selon quel calcul ?
L’indexation du loyer
L’indexation du loyer est une clause prévue dans le contrat de location qui prévoit la réévaluation du loyer chaque année. Le contrat doit donc préciser le montant du loyer et l’Indice de Référence des Loyers (IRL) applicable à sa signature.
Il se peut toutefois qu’un contrat de location ne prévoit pas de clause d’indexation du loyer. Dans ce cas, le loyer est généralement réévalué à la date d’anniversaire du bail. Propriétaires et locataires peuvent toutefois se mettre d’accord sur une autre date.
La loi Alur du 24 mars 2014 n’autorise un propriétaire à réévaluer le loyer de son locataire au plus tard un an après la date prévue. Passé ce délai, il n’aura plus la possibilité de réviser le loyer.
Enfin, il est important de noter que depuis la loi Alur, l’indexation des loyers n’est plus rétroactive.
Ainsi, si l’indexation devait être faite en janvier mais que le propriétaire ne la notifie qu’en mars, le nouveau loyer ne sera applicable que pour la prochaine échéance.
L’Indice de Référence des Loyers
Les IRL sont publiés trimestriellement et servent de base à la révision du loyer.
La publication des IRL ne suit pas le calendrier civil et ont lieu :
- En avril pour le 1er trimestre
- En juillet pour le 2ème trimestre
- En octobre pour le 3ème trimestre
- En janvier pour le 4ème trimestre
Le calcul de cet indice se fait à partir de la moyenne sur 12 mois de l’évolution des prix à la consommation (hors tabacs et loyers).
L’IRL à prendre en compte est celui précisé dans le bail. Lorsqu’aucune mention n’est précisée, on sélectionne le dernier IRL publié par l’INSEE à la date de la signature du bail.
Calcul du nouveau loyer
Le calcul du nouveau loyer consiste en la formule suivante :
Loyer en cours X nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédent = nouveau loyer
Prenons l’exemple d’un bail signé au 1er Janvier 2017 pour un loyer mensuel de 500 €. Ce loyer aura donc été réévalué au 1er Janvier 2018.
L’indice pris en compte à la signature du bail était de 126,46 et était au 1er janvier 2018 de 128,45.
La formule à appliquer est donc la suivante :
500 x 128,45 / 126,46 = 507,87
Le nouveau loyer sera donc de 507,87 euros.
Réévaluation pour travaux d’amélioration
Le propriétaire peut, hormis l’indexation du loyer en cours, demander la réévaluation du loyer lorsque des travaux ont été réalisé dans le logement pendant la période de location à la condition que le contrat de location prévoit une clause de travaux d’amélioration.
Celle-ci doit prévoir la nature des travaux, leur modalité de réalisation, sous quels délais ils seront réalisé et la majoration prévue suite à ces travaux.
Ces travaux d’amélioration peuvent être réalisés par le propriétaire comme par la copropriété et la réévaluation du loyer s’appliquera dès que les travaux sont réalisés.
Réévaluation pour travaux d’économies d’énergie
Les propriétaires qui réalisent des travaux permettant d’améliorer les performances énergétiques du logement peuvent faire supporter une partie du coût des travaux à leurs locataires. Cela ne concerne toutefois que les propriétaires de logements vides.
Les propriétaires doivent pour cela faire atteindre à leur logement un niveau de « performance énergétique globale minimale » ou réaliser au minimum deux des actions suivantes :
- Des travaux d’isolation thermique des toitures
- Des travaux d’isolation thermiques des murs donnant sur l’extérieur
- Des travaux d’isolation thermique des fenêtres
- Des travaux de remplacement des équipements de chauffage ou de production d’eau chaude
- Des travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
- Des travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Le propriétaire peut ensuite faire participer son locataire selon une contribution forfaitaire ou réelle.
Les contributions forfaitaires sont les suivantes :
- 10€ pour les studios
- 15€ pour les 2 et 3 pièces
- 20€ pour les 4 pièces et plus
La contribution réelle, limitée dans le temps, se calcule quant à elle en fonction de l’économie réelle obtenue. La participation du locataire ne peut dépasser la moitié de l’économie d’énergie estimée suite au travaux. Cette estimation doit être réalisé par un professionnel avant le début des travaux. Enfin, le locataire doit avoir donné son accord avant la réalisation de ces travaux pour que la contribution aux travaux d’économies d’énergie soit possible.
La réévaluation d’un loyer manifestement sous évalué
Un propriétaire peut, en cours de bail, demander la réévaluation de son loyer s’il est manifestement sous évalué.
Le propriétaire doit alors demander la signature d’un nouveau contrat de location à son locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le nouveau loyer doit être déterminé en référence aux loyers habituellement appliqués sur des logements similaires du même quartier. Le propriétaire doit alors fournir au moins 6 références dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un millions d’habitants et 3 références pour les autres zones géographiques. 2/3 des références fournies doivent concerner des logements loués depuis plus de 3 ans.
