Partie privative, partie commune : quelle différence ?

En tant que copropriétaire, il est indispensable de bien faire la distinction entre parties privatives et parties communes. Vous vous assurez ainsi que vos droits soient respectés en matière d’usage des différentes parties de votre copropriété.

Les parties communes

C’est dans l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que l’on trouve leur définition : « les parties communes sont les parties de l’immeuble et les terrains à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Il s’agit le plus souvent :

• des équipements communs (ascenseurs, escaliers, chauffage central…)
• des sols, cours et jardins
• des locaux de services communs (loge de concierge, local poubelles, toilettes sur palier…)
• des voies d’accès, passages et corridors
• du gros oeuvre

Par défaut, tous les copropriétaires sont censés disposer des mêmes droits sur ces parties communes. Il se peut toutefois que le règlement de copropriété n’en donne l’usage qu’à quelques uns d’entre eux.

Les parties privatives

Vous l’aurez compris, contrairement aux parties communes, les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Il s’agit généralement :

• des intérieurs des appartements, y compris les sols et leur revêtement
• des cloisons non porteuses (non comprises dans le gros œuvre)
• des équipements intérieurs (éléments de cuisine, chauffage individuel, appareils sanitaires…)
• des caves, greniers et garages
• des fenêtes, appuis fenêtres, volets et balustrades

Il n’est cependant pas rare que les règlements de copropriété donnent quelques restrictions. En effet, il peut par exemple précisé que vous ne pouvez changer le revêtement de votre sol qu’une fois que le syndic vous aura donné son accord. Il convient donc de litre très attentivement ce règlement avant toute acquisition pour éviter les mauvaises surprises.

Les parties communes à usage privatif

Certains espaces de la copropriété peuvent enfin ne bénéficier qu’à un ou plusieurs copropriétaires. Il s’agit le plus souvent de balcons, terrasses, jardins, cours, combles…

Il est ainsi possible d’y prévoir de petits aménagements comme y installer des bacs à fleurs, du mobilier de jardin, des décorations ou autre. Il n’est toutefois pas possible d’y réaliser des travaux sans l’accord des autres copropriétaires.

Le droit d’usage privatif doit impérativement être prévu par le règlement de copropriété ou par une décision prise en assemblée générale.

Ce droit d’usage privatif peut être rattaché à la personne dans le cas où il est attribué nominativement à un copropriétaire. Dans ce cas, il cesse au départ de son bénéficiaire et ne peut être cédé à un autre copropriétaire.

Il peut, sinon, être rattaché au logement. Il sera alors permanent et transmis lors de la vente ou de la succession du bien.