Faut-il louer vide ou meublé ?

En tant que propriétaire, vous vous êtes forcément demandé : “Est-il plus intéressant de louer mon logement vide ou meublé ?” Il est important de se poser cette question car la législation et la fiscalité sont différentes en fonction du type de location que vous proposez.

Qu’est ce qu’une location meublée ?

Bien évidemment, une location doit répondre à certaines exigences pour être qualifiée de « meublée ». En effet, le décret du 31 juillet 2015, entré en vigueur en septembre de la même année, précise les équipements obligatoires pour louer un bien meublé.

Le site officiel de l’administration Française liste donc l’ensemble des éléments devant composer un logement meublé, à savoir :

• Une literie
• Des volets ou rideaux dans les chambres
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-onde
• Un réfrigérateur
• Un congélateur
• De la vaisselle
• Les ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

En clair, le logement doit être « prêt à vivre », disposer de tous les équipements nécessaires pour que le locataire puisse y habiter immédiatement en n’apportant que ses effets personnels. En tant que propriétaire, il est important d’avoir à l’esprit que plus les équipements sont de qualité, meilleurs seront les revenus de location potentiels.

Bail, dépôt de garantie, préavis… Quelles différences ?

Les règles relatives à la durée du bail, au montant du dépôt de garantie et au préavis sont différentes selon la nature de la location.

Logement vide

• Durée du bail: 3 ans minimum
• Dépôt de garantie: 1 mois de loyer hors charges maximum
• Préavis du bailleur: 6 mois minimum
• Préavis du locataire: 3 mois minimum (ou 1 mois en zone tendue)

Logement meublé

• Durée du bail: 1 an minimum, 9 mois si le locataire est étudiant
• Dépôt de garantie: 2 mois de loyer hors charges maximum
• Préavis du bailleur: 3 mois minimum
• Préavis du locataire: 1 mois minimum

Impact sur le montant du loyer

Le loyer d’une location meublée est en général 30 à 50% plus élevé que pour le même logement loué vide. Le rendement locatif brut (loyer annuel divisé par le prix d’achat) sera donc supérieur. C’est cependant la rentabilité nette qu’il vous faudra calculer pour mesurer efficacement la rentabilité de votre bien, puisqu’elle comprend dans son calcule les différentes charges imputées au propriétaire du logement.

L’impact sur la fiscalité 

Il s’agit de l’un des points fort de la location meublée, le régime fiscal étant bien plus avantageux que celui d’une location nue. En effet, opter pour le régime réel simplifié permet une réduction importante des impôts en amortissant votre achat et en déduisant les charges liées à sa mise en location. Sont ainsi déductibles tous les travaux réalisés, qu’il s’agisse de travaux d’amélioration, d’entretien, de réparation, mais aussi de construction, reconstruction et agrandissement. Cette fiscalité a donc un impact très positif sur la rentabilité nette de votre bien, car dans 95% des cas les revenus d’une location meublée sont non imposables du fait de l’amortissement.

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A l’inverse, dans le cadre d’une location nue, opter pour le régime réel foncier ne permet pas d’amortir le bien et seuls les intérêts d’emprunts et les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation seront déductibles des impôts.

Opter pour une location meublée est donc bien plus rentable pour le propriétaire. La rotation des locataires peut cependant être plus importante en raison de la durée moins longue du bail et de sa résiliation. Cette rotation d’occupation importante impacte également l’entretien du logement dont les charges peuvent s’avérer plus élevées, notamment en raison du renouvellement des équipements. Une bonne organisation est donc à prévoir pour garantir une gestion et une rentabilité optimales de votre location meublée.

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