Que prévoit la loi ELAN ?
Adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018 et validée le 15 novembre dernier par le Conseil Constitutionnel, la loi ELAN est parue au Journal Officiel le 24 novembre dernier.
Si initialement le projet de loi comprenait 65 articles, il en comporte finalement plus de 230.
Quelles sont les principales mesures prévues par la loi ELAN et que vont-elles changer pour les propriétaires et les locataires ?
Qu’est ce que la loi ELAN ?
Présentée par l’ancien ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mezard, et son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie, la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) vise à “simplifier les normes de constructions, améliorer l’accès au logement, […], soutenir la renovation des bâtiments et accompagner les collectivités dans la redynamisation de leurs territoires.”
Le bail mobilité
D’une durée variant de 1 à 10 mois, le bail mobilité vise à fournir une alternative aux personnes à forte mobilité. Ce nouveau bail, qui ne concerne que les locations meublées, s’adresse donc aux professionnel en voyage d’affaires, aux étudiants en stage ou aux personnes en formations professionnelles.
Les caractéristiques principales du bail mobilité sont les suivantes :
- Durée allant de 1 à 10 mois maximum
- Ne concerne que des logements meublées
- Bail non renouvelable : le propriétaire récupère automatiquement son logement à la fin de celui-ci et seul un bail classique peut être proposé à l’issue de la location. Il peut toutefois être renouvelé une fois, si la durée prevue initialement était inférieur à 10 mois, pour une durée totale maximum de 10 mois
- Pas de depot de garantie exigé au locataire
Lire notre article sur le bail mobilité
L’encadrement des loyers
Un plafonnement du loyer envisagé par la loi Alur et expérimenté à Paris et Lille avait été annulé par le juge administratif fin 2017. Il est réintroduit dans la loi ELAN pour être à nouveau testé pour une durée de 5 ans dans les zones tendues. Difficile aujourd’hui de savoir exactement quand cette mesure sera mise en place et quelles zones seront concernés en premier, mais il est fort probable qu’elle soit expérimenté en premier lieu a Paris, Lille et une partie de l’Ile-de-France au debut de l’année 2019.
Cet encadrement pourra concerner la totalité de la ville ou seulement certains quartiers, la loi n’imposant pas que toute l’agglomeration y soit soumise.
Un complément de loyer peut toutefois s’additionner au plafond imposé par la loi lorsque le confort du logement ou sa localisation le justifies. Cette notion de “complément de loyer” reste relativement flou et la loi ELAN ne la precise pas davantage.
Les sanctions prevues en cas de non respect de l’encadrement des loyers sont les suivantes :
- Diminution du loyer et reversement au locataire du trop-perçu
- En cas de refus du bailleur, condamnation possible d’une amende de 5.000€ maximum pour un particulier et 15.000€ pour une personne morale. Le locataire aura par ailleurs la possibilité de saisir la justice pour faire diminuer le loyer.
Les contrôles et sanctions des locations temporaires
Pour faire face a l’essor important des locations de courte durée, la loi ELAN prévoit le renforcement des contrôles et des sanctions en cas de non-respect de la loi.
Les particuliers n’ayant pas déclaré leurs locations touristiques s’exposent ainsi à une amende de 5.000€ maximum.
Les particuliers n’ayant pas fourni le décompte des nuits louées, alors que la Mairie leur en a fait la demande, risquent une amende allant jusqu’à 10.000€.
Enfin, les plateformes de locations saisonnières qui publient des annonces sans faire apparaitre le numéro d’enregistrement et sans transmettre le nombre de nuitées effectuées risquent une amendes allant jusqu’à 50.000€.
Suppression de la mention manuscrite de la caution solidaire
Jusqu’alors, toute personne se portant caution devait reproduire plusieurs mentions manuscrites sans quoi le bail n’était pas valide.
La loi ELAN retire la pénible obligation de rédiger à la main ces mentions. Elles figurent cependant toujours dans le bail de location mais le garant n’aura plus qu’a le signer, facilitant ainsi la démarche.
Les diagnostics immobiliers
Tout bailleur a l’obligation, le jour de la signature du bail, de fournir à son locataire l’ensemble des diagnostiques obligatoires. Ces diagnostics sont relativement nombreux et la loi ELAN permet aux bailleurs de transmettre ces premiers de façon dématérialisée, par mail par exemple.
Cette mesure, qui vise à simplifier la signature du bail, a également une dimension écologique en limitant l’utilisation d’impression papier.
