La résiliation du bail par le propriétaire

Si le locataire d’un logement meublé a la possibilité de résilier le bail à tout moment sans justification, la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les locations d’appartements meublés, prévoit trois motifs de résiliation du bail par le propriétaire :

• Congé pour habiter
• Congé pour vendre
• Reprise pour motif légitime et sérieux

Quelle que soit la raison de la résiliation, le propriétaire doit envoyer une notification par courrier au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Il peut toutefois le prévenir plus de 3 mois à l’avance mais la résiliation prendra de toute manière effet à la date de fin du bail.

Le locataire est redevable dans chacun des cas du loyer et des charges sur la période où il a effectivement occupé le logement.

Congé pour vendre

Le propriétaire a la possibilité de résilier le bail s’il prévoit de vendre son logement. Dans ce cas, il doit proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre son bien. Ce congé fait donc office d’offre de vente du point de vue du locataire. Si ce dernier ne souhaite pas acquérir le logement, le propriétaire peut mettre en vente son bien.

Congé pour habiter

Le propriétaire a la possibilité de résilier le bail s’il souhaite habiter son logement ou y loger un proche. Il peut s’agir de :

• Son conjoint
• Son concubin
• Ses parents ou ceux de son conjoint
• Ses enfants ou ceux de son conjoint

La lettre envoyée au locataire doit préciser le motif de non-renouvellement du bail, ainsi que le nom de la personne qui va résider au logement, son adresse, et la nature du lien entre celle-ci et le propriétaire.

Reprise pour motif légitime et sérieux

Cette notion de « motif légitime et sérieux », mentionnée à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit les situations où le propriétaire souhaite reprendre son logement pour des raisons autres que liées à la vente ou à l’habitation du logement. Elle est cependant assez vague puisqu’aucune définition précise n’est donnée dans le texte de loi. C’est donc au juge du tribunal d’instance de décider si oui ou non le motif invoqué est « légitime et sérieux ».

D’après les différents exemples de jurisprudence où ce motif a été accepté par le juge, on peut retenir deux catégories :

• La non-exécution par le locataire de l’une de ses obligations
• La résiliation pour un motif non imputable au locataire

Non-exécution des obligations du locataire 

Plusieurs obligations s’imposent au locataire et le bail peut être résilié par le propriétaire en cas de non-respect de celles-ci. Il peut s’agir de retards répétés dans le paiement du loyer, de violation du règlement de copropriété, de sous-locations non autorisées, d’animaux dangereux détenus dans le logement ou de trouble du voisinage par exemple.

Motif non imputable au locataire

Il s’agit de tous les motifs qui ne sont pas liés directement au locataire. Le propriétaire peut par exemple résilier le bail s’il souhaite rénover le logement, ou entreprendre tout travaux, indispensables ou non, qui nécessitent le départ du locataire. Dans ce cas, des documents devront être fournis pour prouver la réelle intention de réaliser les travaux (plans, permis de construire, déclaration de travaux, etc…). Le locataire devra ainsi être informé sur l’importance et la nature des travaux.