La retenue sur le dépôt de garantie : quand et comment ?

Suite à l’état des lieux de sortie de votre locataire, vous avez remarqué que certains éléments de l’appartement ont été abimés et vous souhaitez retenir une somme d’argent sur le dépôt de garantie. Quand doit être restitué le dépôt de garantie et comment procéder pour effectuer une retenue ?

Qu’est ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à son propriétaire lors de la signature du bail de location. Cette somme vise à couvrir les risques liés à la location : non paiement du loyer ou des charges, mais aussi dégradation du bien.

Bien que le terme « caution » est souvent employé dans le langage courant, ces deux termes sont bien distincts du point de vue de la loi : la caution désigne l’engagement d’un tiers visant à garantir au propriétaire le paiement du loyer en cas de défaut du locataire.

Quel montant pour mon dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est librement fixé par le propriétaire mais ne peut pas dépasser un plafond qui sera différent dans le cadre d’une location nue et d’une location meublée.

Dans tous les cas, un propriétaire ne peut exiger le paiement d’un dépôt de garantie lorsqu’il demande à ce que le loyer soit payé plus de deux mois à l’avance.

Dans le cadre d’une location nue, la loi du 6 juillet 1989 plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charge.

Concernant les locations meublées, le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyers hors charges.

Quand encaisser et restituer le dépôt de garantie ?

Le moyen de paiement du dépôt de garantie est libre : il peut se faire par chèque, par virement ou en espèce. Lorsqu’il est réglé par chèque, il est en général encaissé par le propriétaire.

Lorsque le locataire quitte le logement et après avoir réalisé l’état des lieux de sortie, le propriétaire doit remettre au locataire le dépôt de garantie qu’il avait payé, déduction faite des éventuelles retenues.

La restitution doit survenir au plus tard deux mois après la remise des clés comme le précise l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsqu’aucune dégradation du logement n’est constaté, ce délai est réduit à 1 mois.

Si le propriétaire ne respecte pas les délais fixés par la loi, une pénalité de 10% du loyer hors charge par mois de retard s’ajoute au dépôt de garantie.

Tous les dégâts sont-ils imputables au locataire ?

Il est important de distinguer deux types de dégâts : ceux liés à l’usage normal du logement et les dégâts imputables au locataire.

                  Les dégâts d’usage

Il s’agit des dégâts qui sont liés à un usage normal du bien. Par exemple, un logement occupé pendant 10 ans par le même locataire ne sera évidemment pas dans le même état que lors de l’état des lieux d’entré : la peinture de la salle de bain pourra par exemple connaître des tâches de moisissures liées à l’humidité, la hotte aspirante aura probablement jaunie etc…

Ces dégâts ne sont donc pas de la responsabilité du locataire puisqu’ils concernent un usage normal du logement et ne sont pas dus à un manque d’entretien ou de précautions de sa part.

                  Les dégâts imputables au locataire

Tout dégâts dont le locataire est responsable peut être retenu sur la caution : un carreau cassé, un canapé abimé par un animal, des rayures sur le parquet… Ces dégâts laissent sous entendre que le locataire n’a pas pris les précautions nécessaires et le propriétaire peut donc en toute légalité retenir sur la caution une somme d’argent qui lui permettra de remettre le bien en état.

Je prévois de retenir de l’argent sur le dépôt de garantie : comment procéder ?

Lorsque vous retenez une somme sur le dépôt de garantie, vous devez en premier lieu en informer le locataire en lui précisant le montant retenu et à quels travaux il correspond.

Tout propriétaire bailleur est tenu d’après l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 de justifier toute retenue sur le dépôt de garantie.

S’il s’agit d’une retenue pour travaux, il est possible par exemple de fournir un devis. Si la retenue concerne le remplacement de certains éléments du mobilier du logement, une facture peut faire office de justificatif.